-реализации раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) регулирующего вопросы управления многоквартирными домами, и предусматривает обеспечение защиты прав собственников помещений при содержании общего имущества многоквартирного дома, при предоставлении коммунальных услуг;
-единообразного подхода к организации Порядка передачи технической и иной документации, связанной с управлением многоквартирным домом, от одной организации, управляющей многоквартирным домом, другой, независимо от их организационно-правовых форм (далее Организация);
-в целях урегулирования спорных ситуаций, возникающих в процессе передачи многоквартирных домов.
1. В соответствии с положениями ст. 161 ЖК РФ собственники помещений многоквартирного дома (далее – МКД) обязаны выбрать способ управления МКД.
2. Способ управления МКД выбирается на общем собрании собственников помещений (далее – собственники) МКД в порядке, предусмотренном ст. 45-47 ЖК РФ. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников МКД.
3. Для реализации решения общего собрания собственников МКД, оформленного в установленном законодательством порядке, о выборе способа управления (и/или управляющей организации), отличных от существовавшего до принятия данного решения, а также в случае отбора управляющей организации для управления МКД по результатам открытого конкурса необходимо проведение ряда следующих мероприятий:
3.1.
В случае наличия на момент проведения общего собрания собственников в МКД действующего договора управления, в повестку дня собрания в обязательном порядке включается вопрос о расторжении данного договора управления с даты заключения договора с вновь выбранной управляющей организацией, имеющей право осуществлять управление МКД в соответствии с ЖК РФ.
При этом желательно, чтобы дата заключения договора с вновь выбранной Организацией совпала с первым числом расчетного месяца и отстояла на срок более 30 дней от даты проведения собрания.
3.2. В случае расторжения договора управления по основаниям, предусмотренным частью 8.2 статьи 162 ЖК РФ, в повестку дня собрания в обязательном порядке включается вопрос о представлении и рассмотрении фактов, подтверждающих неисполнение или ненадлежащее исполнение бывшей Организацией условий действующего договора.
3.3. В случае изменения способа управления с управления товариществом собственников жилья, жилищным, жилищно-строительным кооперативом или иного специализированного потребительского кооператива (далее – ТСЖ/ЖСК) на управление управляющей организацией, в повестку дня собрания, в обязательном порядке, включается вопрос о принятии решения о ликвидации такого ТСЖ/ЖСК в порядке, установленном жилищным и гражданским законодательством в части ликвидации юридических лиц.
До момента окончания процедуры ликвидации ТСЖ/ЖСК, как юридического лица, этот способ управления считается действующим, а органы управления товарищества обязаны нести ответственность (юридическую и финансовую) в рамках предусмотренных Уставом ТСЖ/ЖСК, жилищным и гражданским законодательством.
ТСЖ/ЖСК считается ликвидированным и его права и обязанности по управлению домом считаются прекращенными, и могут быть переданы иной управляющей организации по передаточному акту в течении 3(трех) дней с момента внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц по месту регистрации ТСЖ/ЖСК. До момента получения ликвидационной комиссией свидетельства о внесении записи в ЕГРЮЛ о прекращении регистрации ТСЖ/ЖСК в результате его ликвидации, никакая иная управляющая организация (способ управления домом) не имеет права управлять таким МКД.
На ликвидационный период рекомендовать избранной управляющей компании представить договор с собственниками на текущий ремонт и содержание с внесением этого вопроса на повестку общего собрания для исключения двойных квитанций.
4. В Порядке уведомления третьих лиц о вновь выбранной управляющей организации (способе управления домом) уполномоченный представитель собственников МКД, выбранный на общем собрании собственников, направляет в Организацию, в управлении которой находился МКД, уведомление о выборе собственниками новой Организации.
В уведомлении, с обязательным приложением протокола общего собрания, указывается информация:
-о выбранном способе управления (в случае смены способа управления);
-о названии выбранной Организации, ее ИНН, ОГРН;
-о принятом собственниками решении о расторжении договора управления, в том числе об основаниях расторжения договора, в случае его расторжения в соответствии с частью 8.2 статьи 162 ЖК РФ (в случае смены управляющей компании);
-о дате расторжения договора управления в срок не позднее 30 (тридцати) дней с даты получения уведомления о расторжении;
-о дате начала работы комиссии по обследованию и передаче МКД, а также включению в состав комиссии представителя вновь выбранной (созданной) Организации, и не менее 3 (трех) собственников помещений, либо
полный состав Совета дома;
-требование о передаче технической документации на МКД и иных, связанных с управлением таким домом документов в соответствии с ч. 10 ст. 162 ЖК РФ.
5. Уполномоченный представитель общего собрания собственников в МКД по выбору новой управляющей организации в целях управления МКД направляет в администрацию муниципального образования извещение о выборе собственниками дома новой Организации или способа управления домом, с обязательным приложением заверенной должным образом копии протокола общего собрания собственников МКД или членов ТСЖ/ЖСК. В извещении указывается информация о выбранном способе управления, о вновь выбранной (созданной) Организации. К извещению прилагаются заверенные, должным образом копии:
-протокола общего собрания собственников МКД (членов ТСЖ/ЖСК), оформленный в соответствии со ст. 46 ЖК РФ и подписанный председателем, секретарем собрания и членами счетной комиссии;
-реестр собственников жилых и нежилых помещений (физических и юридических лиц) на дату проведения собрания с указанием, сведений о правоустанавливающем документе на помещение, с указанием количества голосов по каждому собственнику, подписанный председателем собрания и членами счетной комиссии;
-реестр членов ТСЖ/ЖСК (при смене способа управления на ТСЖ/ЖСК) на дату проведения собрания с указанием, сведений о правоустанавливающем документе на помещение, с указанием количества голосов по каждому собственнику, подписанный председателем собрания и членами счетной комиссии;
-свидетельства о регистрации ТСЖ/ЖСК (в случае выбора такого способа управления);
-реестр уведомлений собственников помещений о проведении общего собрания с подписями уведомленных, с приложением почтовых уведомлений в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 45 ЖК РФ, подписанный председателем собрания и членами счетной комиссии;
-листы регистрации собственников помещений и их представителей при проведении собрания с указанием голосов присутствующих (при проведении очного собрания), подписанные председателем собрания и членами счетной комиссии;
-реестр доверенностей участвующих в собрании (очного или заочного) представителей собственников заверенные надлежащим образом;
-бюллетеней (решений), оформленных в соответствии со ст. 47 ЖК РФ, в случае проведения общего собрания в форме заочного голосования;
-Устава вновь выбранной (созданной) Организации;
-проект договора управления или иного договора со всеми приложениями, заключаемого с собственниками МКД и утвержденного протоколом общего собрания;
-заявления о снятии с расчетно-кассового обслуживания и расторжении договора с соответствующим «Единым расчетно-кассовым центром» (далее – ЕРКЦ) (в случае наличия договора) с указанием даты расторжения и приложением копии протокола собрания.
А также заявление -требование о размещении информации о вновь избранной управляющей организации (ТСЖ/ЖСК) на сайте администрации муниципального образования.
6. Администрация муниципального образования (далее – Администрация) в течение 5 (пяти) рабочих дней проверяет правомочность проведенного собрания, устанавливает правильность принятых собственниками решений, согласно ст. 165 ЖК РФ.
По результатам проверки Администрация выносит письменное заключение о возможности (невозможности) вновь выбранной (созданной) Организации приступить к управлению МКД и вносит сведения в Титульные списки МКД муниципального образования, а также вносит на сайт муниципального образования информацию о вновь выбранной (созданной) Организации с указанием реквизитов протокола собрания.
7. Вновь выбранная (созданная) Организация осуществляет следующие действия:
7.1. Получив положительное заключение Администрации и заключая договор управления (в случае выбора или смены управляющей компании) с каждым собственником МКД (не менее 50% от общей площади, находящейся в собственности) в порядке, установленном ЖК РФ, направляет в ресурсоснабжающие и прочие организации предложения о заключении договоров на поставку ресурсов, выполнение прочих работ и услуг в рамках договорных обязательств по договору управления или иному договору с обязательным приложением:
-копии протокола общего собрания собственников;
-копии заключения Администрации;
-копии договора управления (иного договора).
7.2. Назначает ответственных лиц для участия в комиссии по обследованию дома, за прием от предыдущей организации технической и иной документации.
В срок, не позднее установленного ч. 10 ст. 162 ЖК РФ, по актам приема-передачи принимает:
-техническую документацию;
-реестр лицевых счетов собственников помещений (членов ТСЖ/ЖСК);
-остаток денежных средств на лицевом счете дома;
-сведения по гражданам, имеющим льготы и субсидии по оплате жилья и коммунальных услуг;
-регистрирует сальдовые остатки за жилищно-коммунальные услуги (кредиторскую и дебиторскую задолженность) собственников, образовавшиеся на счетах;
-иной документации, связанной с управлением МКД.
7.3. После заключения договоров с ресурсоснабжающими и прочими организациями, если решение о заключении таких договоров принято на общем собрании собственников МКД (членов ТСЖ/ЖСК) Организация при необходимости направляет предложение о заключении договора с «ЕРКЦ» на предоставление информационных и консультационно-справочных услуг, связанных с формированием начислений оплаты за оказываемые Организацией услуги своим потребителям.
При этом в «ЕРКЦ» Организация предоставляет заверенные надлежащим образом копии:
-заключенных Организацией договоров с ресурсоснабжающими и иными организациями;
-протокола общего собрания собственников помещений МКД;
-договора управления или иного договора, заключенного с собственниками.
8. Организация, ранее управляющая МКД и получившая уведомление о передаче управления таким домом другой Организации, выбранной (созданной) решением общего собрания собственников, обязана:
8.1. Определить ответственных за подготовку и сбор подлежащей передаче документации и включить их в состав членов комиссий по приемке-передаче документации в зависимости от ее вида.
В срок не позднее предусмотренного ч.10 ст.162 ЖК РФ по актам приема передачи передает:
-техническую документацию;
-реестр лицевых счетов собственников (членов ТСЖ/ЖСК);
-остаток денежных средств на лицевом счете дома;
-сведения по гражданам, имеющим льготы и субсидии по оплате жилья и коммунальных услуг;
-регистрирует сальдовые остатки задолженности за жилищно-коммунальные услуги (кредиторскую и дебиторскую задолженность) собственников, образовавшихся на счетах;
-иной документации, связанной с управлением МКД.
8.2. Провести проверку наличия технической и иной документации в зависимости от выбранного собственниками способа управления, состава общего имущества определенного в соответствии с Правилами содержания общего имущества в МКД для подготовки к передаче.
8.3. Составить опись технической документации, по которой истек срок годности, а также перечень недостающей документации и принять меры к ее обновлению или восстановлению.
8.4. По требованию принимающей Организации, в случае возникновения споров и разногласий по процедуре передачи документации и другим вопросам, организовать совещание с приглашение представителей Администрации города.
8.5. Направить в «ЕРКЦ» (при наличии договорных отношений) уведомление о передаче управления домом другой Организации с указанием адреса, передаваемого в управление МКД, адреса вновь выбранной (созданной) Организации и даты прекращения договора управления с целью урегулирования договорных отношений.
8.6. Направить в ресурсоснабжающие и иные организации уведомления о расторжении договоров в части обслуживания и снабжения ресурсами дома со дня передачи его в управление вновь выбранной (созданной) Организации.
8.7. Направляет уведомления всем собственникам в МКД с обязательной информацией:
-о смене управляющей Организации (или способе управления домом);
-о необходимости ликвидировать сложившиеся задолженности по оплате предоставленных услуг по содержанию и ремонту общего имущества МКД, а также коммунальных услуг, на день вступления в силу договора управления с вновь выбранной (созданной) Организацией или день, указанный в протоколе решения общего собрания собственников о выборе способа управления;
-о расчетном счете, куда необходимо перечислить имеющуюся переплату собственника.
8.8. Составить гарантийные письма-обязательства, по которым все денежные средства, полученные в результате переплаты или неправильного перечисления их собственниками МКД, нанимателями или арендаторами после
вступления в силу нового договора управления или смены способа управления, должны быть возвращены плательщику или на основании его поручения перечислены на расчетный счет вновь выбранной (созданной) Организации.
8.9. Организовать в назначенный, в порядке письменного уведомления, день подписания оформление сводного акта приема-передачи документации, в котором помимо указания наименования передаваемой документации указывается ее качественный (оригинал, копия, ксерокопия) и количественный (количество экземпляров) состав, номера и даты актов передачи той или иной документации.
Сводный акт приема-передачи может быть подписан в одностороннем порядке при уклонении бывшей Организации от передачи-приемки документации (после надлежащего уведомления уклоняющейся стороны). В данном случае акт должен быть оформлен подписями не менее 3 (трех) собственников помещений МКД (Совета дома, членов Правления ТСЖ/ЖСК).
8.10. Осуществлять работы по рассмотрению жалоб и заявлений по вопросам управления МКД за период предоставления коммунальных услуг, составлять акты и обеспечивать их исполнение до дня передачи управления МКД.
9. В случае если вновь выбранная (созданная) Организация предоставила в «ЕРКЦ» протокол общего собрания собственников МКД о выборе (смене) способа управления своим домом, а также заключение Администрации города, копию договора управления или иного договора, заключенного в соответствии с ЖК РФ, копию сводного акта приема-передачи дома, то «ЕРКЦ» направляет в адрес предыдущей Организации в течении 1 (одного) рабочего дня уведомление об исключении такого дома из перечня домов, по которым предыдущей Организации оказываются информационные и консультационно-справочные услуги.
Подготовлено : МКУ «Управление ЖКХ города»
