Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, наряду с принадлежащим по праву собственности помещением, собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежит и доля в праве общей долевой собственности на общее имущество дома, что означает: собственники помещений могут зарегистрировать долю в праве на общее имущество, пропорциональную занимаемой площади. Собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, при этом доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
К общему имуществу в многоквартирном доме в соответствии со статьёй 36 Жилищного кодекса РФ относятся:
- помещения в доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);
- крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
- земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке. При этом земельный участок должен быть в установленном порядке поставлен на кадастровый учет и включён в состав общего имущества в многоквартирном доме.
Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несёт собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:
- осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
- отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.
По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме путём его реконструкции возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:
- принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
- принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
- принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами (принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определённых решением общего собрания);
- выбор способа управления многоквартирным домом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Государственная регистрация права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме осуществляется в соответствии с Законом о регистрации и Инструкцией «Об особенностях внесения записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним при государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставления информации о зарегистрированных правах общей долевой собственности на такие объекты недвижимого имущества», утвержденной Приказом Минюста РФ от 14.02.2007 № 29 (далее - Инструкция).
В соответствии с пп.23 п.1 ст.333.33 Налогового кодекса РФ размер государственной пошлины за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее недвижимое имущество в многоквартирном доме составляет 100 рублей.
Согласно пункту 16 Инструкции свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдаётся. Сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права, выдаваемое собственнику помещения в многоквартирном доме, посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него.
Участнику общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которому ранее после проведения государственной регистрации права на помещение (жилое или нежилое) было выдано свидетельство о государственной регистрации права, в котором в графе "Вид права" не был указан размер доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, после внесения соответствующих сведений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним может быть повторно выдано свидетельство о государственной регистрации права в связи с регистрацией права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (при условии уплаты государственной пошлины в размере 200 рублей за повторную выдачу свидетельства).
Документы, представляемые на государственную регистрацию права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома:
1. Заявление о государственной регистрации права.
2. Документ об уплате государственной пошлины.
3. Документ, удостоверяющий личность заявителя.
4. Доверенность, подтверждающая полномочия представителя.
5. Документы, подтверждающие полномочия представителя, избранного общим собранием товарищества собственников жилья (ТСЖ): устав ТСЖ; документ об избрании лица председателем, членом правления ТСЖ; решение (протокол) общего собрания ТСЖ о наделении лица правом представлять интересы членов ТСЖ при государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома.
6. Документы органов государственной власти или местного самоуправления о формировании земельного участка и об определении границ земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
7. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
8. Кадастровый паспорт земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Кадастровый план общего имущества многоквартирного дома.
9. Решение (протокол) общего собрания собственников либо соглашение участников общей долевой собственности об определении размера долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, общее имущество (с указанием паспортных данных собственников помещений в многоквартирном доме, реквизитов документов, на основании которых принадлежит помещение, доли в праве общей долевой собственности в виде простой дроби).
В зависимости от особенностей использования общего имущества дополнительно представляются:
10. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, если такое ограничение (обременение) права общей долевой собственности подлежит государственной регистрации.
11. Соглашение о новом обременении земельного участка правом ограниченного пользования между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме, если государственной регистрации подлежит ограничение (обременение) права общей долевой собственности на объект недвижимости.
12. Согласие об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме всех собственников помещений в этом доме путём его реконструкции.
13. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений.
14. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме, если государственной регистрации подлежит ограничение (обременение) права общей долевой собственности на объект недвижимости.
Представление документов, указанных в пунктах 8,9 не требуется, если указанные документы ранее уже представлялись на государственную регистрацию права общей долевой собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным жилым домом, и были помещены в соответствующее дело правоустанавливающих документов. Повторное истребование названных документов возможно в случае, если в сведения о земельном участке, об общем имуществе, размерах долей в собственности на общее имущество вносились изменения.
Регистрация права на общее имущество обязательна в следующих случаях:
1. Возведения нового общего объекта недвижимого имущества;
2. Приобретения общего земельного участка;
3. Совершения сделок по передаче общего недвижимого имущества в пользование;
4. Установления ограничения.
Специалист 1 разряда Н.Г. Гитлеин
