Многоквартирный дом - это имущественно-земельный комплекс, состоящий из отдельных помещений жилого и нежилого назначения в составе дома, являющихся самостоятельными объектами недвижимости, помещений и оборудования общего пользования, не являющихся объектами индивидуальной собственности, земельного участка, на котором расположен дом, элементов благоустройства и иных объектов, предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенных на указанном земельном участке.
Многоквартирный дом по существу является разновидностью жилого дома. Отличие от индивидуального жилого дома, определение которого содержится в ч. 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ, состоит в том, что многоквартирный дом состоит не из комнат и помещений вспомогательного использования, а из квартир и нежилых помещений, как вспомогательного, так и самостоятельного использования для нежилых целей.
В составе многоквартирного дома могут быть выделены следующие объекты:
- квартиры - структурно обособленные помещения, обеспечивающие возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в многоквартирном доме и состоящие из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 ЖК РФ);
- комнаты - предназначенные для использования в качестве места непосредственного проживания граждан части квартиры или жилого дома (ч. 4 ст. 16 ЖК РФ);
- нежилые помещения самостоятельного использования (п. 1 ст. 36 ЖК РФ);
- земельный участок, на котором расположен дом, границы и размеры которого определяются в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства (п. 1 ст. 36 ЖК РФ);
- объекты общего пользования - лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;
- объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, находящиеся на земельном участке, на котором расположен данный дом.
У собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на которой расположены такие дома, возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.
В соответствии с п. 2 ст. 23 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
