На примере обращения ОАО «Новорослесэкспорт» о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок на котором находится приобретенное ими по договору купли-продажи недвижимого имущества в 2004 году нежилое помещение, хотим обратить Ваше внимание на следующее.
Так, предметом договора являлось нежилое помещение. Данный объект недвижимости расположен на земельном участке, на который ранее у продавца по сделке возникло право постоянного (бессрочного) пользования.
В силу п. 4 ст. 20 Земельного кодекса РФ установлен запрет гражданам или юридическим лицам, обладающим земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, распоряжаться этими земельными участками.
Согласно п. 1 ст. 35 Земельного кодекса РФ, п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие Земельного кодекса РФ.
Согласно п. 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» если право собственности на здание, строение или иную недвижимость перешло после введения в действие ЗК РФ к лицу, которое в силу пункта 1 статьи 20 ЗК РФ не может обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, такому лицу (начиная с даты государственной регистрации права собственности на помещение) надлежит по своему выбору переоформить названное право на право аренды земельного участка или приобрести его в собственность.
Таким образом, право постоянного (бессрочного) пользования перешло к покупателю в силу закона, но правообладатель здания обязан переоформить право пользования земельным участком на право аренды или приобрести земельный участок в собственность.
Государственная регистрация прав, равно как и прекращения прав, согласно требований Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», носит заявительный характер. Погашение записи о праве постоянного (бессрочного) пользования продавца по сделке в данном случае будет противоречить требованиям вышеуказанных норм права.
Обязанность по переоформлению прав на земельные участки, занятые зданиями, строениями и сооружениями возложена Земельным кодексом на правообладателей таких зданий, строений и сооружений.
Дополнительно сообщаем, что согласно п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
