При заключении договора купли-продажи сторонам стоит помнить, что договор необходимо составить обязательно в письменной форме в виде одного документа. Кроме того, требуется перевести право собственности на недвижимость с продавца на покупателя, подав документы на государственную регистрацию, а также зарегистрировать сам договор, если речь идет о продаже жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры.
Согласно параграфу 1 главы 30, параграфу 7 ГК РФ по договору купли-продажи продавец обязуется передавать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество за определенную плату. Условие о предмете соглашения, о данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче, в том числе место его расположения или вхождение в состав другой недвижимости в договоре должны содержаться в первую очередь, иначе он будет считаться незаключенным. Точно такие же последствия влечет за собой отсутствие пункта о цене жилья, причем по общему правилу в нее входит, и стоимость соответствующей части земельного участка или права на него.
Еще один минус передачи жилья по договору купли-продажи, значимый опять же при родственных отношениях. Например: мать находится в браке, квартиру хочет продать дочери, следовательно, чтобы продать квартиру как совместную собственность, ей требуется получить согласие мужа (п.2 ст. 253 ГК РФ), что иногда бывает довольно проблематично. Допустим, что она его получила. Произведя отчуждение, мать может и дальше жить в квартире, не выписываясь оттуда. А может попросту оказаться на улице, если отношения с дочерью испортятся, и та попросит родительницу освободить занимаемую площадь. И будет права, ведь согласно п.2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользованием членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом. Те же самые неприятности грозят матери, если дочь захочет продать недвижимость: как бывший собственник, мать этому помешать уже никак не сможет.
Лицу, решившему передать недвижимое имущество именно по договору купли-продажи, необходимо знать, что субъект (физическое лицо), которому имущество передается, может находиться в браке. Полученные квадратные метры в данном случае становятся совместной собственностью супругов (п. 1 ст.256 ГК РФ) или могут быть признаны таковой в соответствии со ст. 37 СК РФ, если будет установлено, что в период брака за счет общего имущества супругов или имущества каждого из супругов, либо труда одного из супругов были произведены вложения, значительно увеличивающие стоимость этого имущества (капитальный ремонт, реконструкция, переоборудование и др.) Это имеет особое значение, когда сделка купли-продажи заключается между родственниками, и продавец, например мать, не желает, чтобы при разводе дочери ненавистному зятю досталась хотя бы часть квартиры. В рассматриваемом случае «безопасность» сделки купли-продажи квартиры гарантируется лишь при наличии между супругами брачного двора. Брачный договор может быть составлен как до государственной регистрации брака, так и в любое его время, но требует письменной формы и нотариального удостоверения. Главное, чтобы в нем был пункт, называющий имущество, которое будет передано каждому из супругов в случае расторжения брака.
Директор МУП «ГКПС» Н.А. Юровская
